住宅市场价格普遍上升
工业、物流、数据中心等新经济物业项目崛起
上半年总成交额近240 亿元人民币 占全国大宗交易份额5 年新高
• 2022年上半年一、二手住宅市场整体销售数字按年下跌，但成交以优质物业为主，平均价格反被推高，全年销售数字有望升 5%至10%
• 上半年大湾区商业物业投资市场总成交额为240亿元人民币，占全国大宗交易约 32%,创五年新高
• 工业、物流、数据中心等新经济投资比例明显增加，开始主导市场，其中深圳工业物流成交占比 73%,为去年同期的六倍
• 上半年投资成交金额以内资为主，录得222亿元人民币，反映该类投资者看好物业投资前景
香港 - Media OutReach - 2022年7月28日 - 全球领先的房地产服务商戴德梁行 | Cushman & Wakefield今日发表2022年上半年大湾区住宅市场及商业物业投资市场回顾及展望。今年上半年，大湾区住宅市场出现「价升量跌」的情况，整体销售数字按年跌近45%,价格却普遍呈上升之势。随着大湾区内各城市逐渐发展成熟，交通网络亦日趋完善，今年上半年广州、深圳和东莞的物流需求外溢扩展，带旺其他大湾区城市。工业、物流、产业园及数据中心等新经济类商业物业投资比例明显增加。不过，碍于疫情对企业发展及零售消费仍有一定影响，投资者对传统的写字楼及商场项目转趋谨慎，自用型买家占比近九成。
大湾区住宅价格及销售额
2022年上半年大湾区内住宅楼价，以广州和深圳表现较为突出，其他七个城市相对比较平稳，两大主要城市深圳及广州每平方米价格分别为75,045元及38,821元人民币，较去年上升17.1%及13.6%.另外，其他城市如佛山和东莞自2017年以来，也有八成左右的升幅，广州更大飙136%（图一）。两个主要城市升幅比较明显是因为过去一年受疫情影响以及调控措施，主要楼盘的预售和供应都集中在优质类型物业方面，而以一般用家需求为主的中价楼的供应相对较少，所以平均楼价看似上升比较突出，但其实所有城市的成交量都是大幅减少。
从销售数据中反映，上半年大湾区整体销售数字与楼价分途发展，一、二手成交宗数约19万宗，按年跌 45%,虽然广州、佛山销售数字属区内最为强劲，但对比同期仍然失色，跌幅则以惠州、珠海和东莞最为明显，同比下跌六成之多。
戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿先生表示：「大湾区的一、二手住宅楼价上半年升幅，主要受优质物业的交易所带动，预计全年楼价将保持平稳。至于成交量方面，虽然上半年整体销售数字大幅回落，但预料随着政府调控措施放松，全年销售数字有望录得 5%至10% 升幅。」
大湾区商业物业投资成交宗数与金额
大湾区概念于2017年推出后，商业物业投资交投变得活跃，在全国市场的占比日益增加。纵然受疫情影响，今年上半年全国总成交金额暂录得747亿元人民币，大湾区占全国大宗成交比例达32%,为2018年以来的五年新高（图三），由此可见其活跃度及重要性，预期全年成交金额为655亿元人民币。
交易金额及投资者分布
至于交易金额方面，区内的物业以较细额的成交为主，今年上半年共录得26宗交易，其中19宗成交金额低于10亿元，占总交易宗数约七成三（图四）。市场资金来源方面，外资成交金额同比下跌80%.去年上半年外资成交额为86亿元人民币，今年则只有18亿元人民币，反之，内资的成交额达220亿元人民币，主力撑起整个市场，反映他们看好物业投资市场前景。
大湾区商业物业投资类别
戴德梁行中国资本市场执行董事陈彩丽女士表示：「投资者对传统物业项目趋于谨慎，写字楼交易的自用型买家占比近九成。至于工业、物流、数据中心等新经济投资比例则明显增加（图五），全年交易金额有机会攀升至200亿元人民币，预计大湾区全年总成交额约为655亿元人民币。」
2022年上半年度大湾区内物业交易仍以深圳和广州较为活跃及瞩目，前者有15宗，金额达115.5亿元人民币，至於广州亦录得10宗成交，金额为120.5亿元，创当地上半年成交额记录，更属五年新高。至於深圳的工业物业成交占比73%,为去年同期六倍之多。在多个成交案例中，除了传统的金融保险行业外，亦不乏生物科技、物流、数据中心等，由此可见，大湾区内的商用物业投资更趋多元化。
戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿先生总结说：「随着大湾区多个核心城市的交通网络日渐完善，加上广州、深圳、东莞的物流需求外溢扩展，从而带旺其他周边城市，整个湾区的发展亦趋一体化。除了写字楼及商场等传统物业类型外，我们特别看好工业物流、产业园及数据中心等新经济类项目，将成为大湾区物业投资市场的亮点。此外，北部都会区、前海等大湾区发展概念，亦逐渐受到投资者认同，并相信他们会更留意该地区的物业市场，提前部署以把握机日后的投资机遇。」
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图片说明：戴德梁行中国资本市场执行董事陈彩丽女士 （左）及戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生（右）
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